Análisis comprueba mayor segregación en esta urbe que en Santiago
Estudio UC: Solo el 1% de las familias del Gran Valparaíso puede elegir dónde vivir

Falta de terrenos bien localizados y altos precios empujados por el mercado de segundas viviendas explicarían la falta de diversidad en la oferta inmobiliaria.  

Manuel Valencia y Mauricio Silva 

En las 13 mil hectáreas que conforman la superficie del Gran Valparaíso se viven varios contrastes que bien grafican sus contradicciones: por una parte, sectores de Viña del Mar como Reñaca continúan generando oferta y demanda de viviendas para familias acomodadas de la zona o santiaguinos de altos ingresos, y, por otra parte, en sectores altos de la Ciudad Jardín se siguen reproduciendo los campamentos más grandes del país, como el Manuel Bustos.

Estos contrastes dan cuenta de una persistente escasez de terrenos urbanizados y bien localizados, sumada al efecto de la cercanía de Santiago, que mantiene los precios de las viviendas en un nivel similar a los capitalinos.

Un estudio realizado por la UC muestra que estos factores generan una segregación sin precedentes en el Gran Valparaíso. Tanto así que hoy solo el 1% de sus familias (3.152 hogares que ganan más de $4,8 millones) puede elegir libremente dónde comprar una casa o departamento en la ciudad. Esta conclusión se obtiene por el precio de las viviendas y los requisitos de ingreso fijados por la banca en 158 proyectos analizados en el estudio.

Peor que en Santiago

Del total, solo el 69% puede acceder a la compra de una casa o departamento, pero ellos solo pueden optar a propiedades ubicadas en zonas periféricas como Playa Ancha, Quilpué, Villa Alemana o Peñablanca, que representan el 8,6% del radio urbano.

"Esto es peor que lo observado en Santiago, donde el 36% tiene acceso. En esta zona, además de los altos precios fijados por las segundas viviendas, hay un factor geográfico por las laderas, que dificulta la construcción y la hace más cara. También los ingresos de la población son, en promedio, menores", explica Luis Fuentes, subdirector del Instituto de Estudios Urbanos e investigador del Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (Cedeus) de la U. Católica.

Esta situación solo hace posible que familias vulnerables o emergentes solo accedan a viviendas en la periferia de la ciudad. "La oferta céntrica es mucho menor, y la periferia, si bien no es tan lejana como en Santiago, tiene una oferta de transporte público deficiente", añade el geógrafo de la UC.

El seremi de Vivienda de Valparaíso, Rodrigo Uribe, atribuye el problema a factores especulativos. "A través de instrumentos de planificación estamos generando mayor suelo urbano. Se están trabajando los planos reguladores e intercomunales". Añade que en los últimos dos años se han generado tres mil cupos de subsidios para la clase media y nueve mil en programas de integración social, que agrupan a familias de distintos ingresos en un mismo conjunto.

La industria local ve en esta situación un efecto de la falta de suelo propiciada por planes reguladores comunales antiguos. "Urge impulsar nuevos instrumentos que incorporen suelos urbanizados para las próximas tres décadas", dice Marcelo Pardo, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción de Valparaíso. Critica los congelamientos en la construcción "porque afectan zonas apetecidas por la clase media". Asimismo, estas restricciones hacen inviable -dice- construir en altura en barrios como El Almendral (entorno del Congreso) en Valparaíso, que totalizan 150 hectáreas con poca población.

Marcelo Puentes, jefe de investigación de la Escuela de Arquitectura y Diseño de la U. Católica de Valparaíso, critica que los procesos de repoblamiento priorizan la rentabilidad. "Las inmobiliarias no están pensando en el habitante de Valparaíso".

Límites
Según el estudio, alguien que gana menos de $735 mil tiene casi nulas posibilidades de comprar una vivienda nueva en Viña del Mar o Concón.
 


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