En ambas comunas, los meses que se requieren para agotar los inventarios superan ampliamente el promedio de la Región Metropolitana:
Bajo ritmo de ventas de viviendas en Colina y Lo Barnechea alarma a inmobiliarios

El ingreso de nuevos inversionistas con proyectos que no se posicionaron adecuadamente es uno de los factores que explica este desempeño. Precios se mantienen altos, pero aparecen descuentos.  

Marco Gutiérrez V. 

El mercado de viviendas nuevas se expandió el año pasado en el Gran Santiago. Aunque la tasa de crecimiento varía según las diversas mediciones de gremios o consultoras, existió coincidencia en que se superaron las 30 mil unidades comercializadas, volviendo a volúmenes que se registraban antes de 2015. Ese año, la demanda se disparó por el anuncio de la puesta en marcha del IVA a la venta.

Pero en el actual escenario de mayores ventas, las comunas de Lo Barnechea, en el caso de departamentos, y Colina, en casas, están colocando la nota de preocupación en la industria inmobiliaria por el menor ritmo de venta de viviendas nuevas, el que está muy alejado del "saludable" promedio de la Región Metropolitana (ver gráfico).

En Lo Barnechea se necesitaría un promedio de 33,1 meses para que se agoten los departamentos nuevos disponibles -si hoy estos se dejaran de construir-, cifra que se comparan con los 21,6 meses de toda la capital. En Colina, se requieren 19 meses para que se acaben las casas, versus los 12,8 meses de todo Santiago. Esto según cifras de Toctoc.com proporcionadas por Deloitte Real Estate, firmas que mantienen colaboraciones con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Un plazo "sano" para agotar stock en viviendas debería estar por debajo del periodo promedio de construcción de la obra. En el caso de los departamentos el ideal es de 20 a 24 meses, mientras que en casas la media no tendría que superar los 14 a 15 meses. Después de ello, se afecta la rentabilidad del proyecto, indica Ricardo Sota, socio de Real Estate and Construction de Deloitte.

Ricardo Sota comenta que en Lo Barnechea -donde hoy la oferta bordea los 1.580 departamentos- se registró un fuerte aumento de las ventas entre 2014 y 2016, lo que atrajo a inversionistas nuevos. Añade que estos entraron con productos menos "estudiados y en un momento donde la oferta ya estaba en niveles altos". A eso se añade una contracción de las ventas en 2017 en la zona, lo que ha incidido en el avance de los inventarios.

El gerente general corporativo de la inmobiliaria Actual, Rodrigo Lyon, afirma que en Lo Barnechea "los proyectos de calles interiores, con oferta sobre los 140 metros cuadrados y precios sobre 14 mil UF están con muy baja rotación".

El gerente general de Almagro, Enrique Quevedo, explica que Lo Barnechea tiene normativas distintas en su interior. Indica que, por ejemplo, en un área existe restricción de cuatro pisos de altura máxima, lo que genera una oferta "muy abierta" de productos bajo 140 m {+2} , la que es impulsada por inmobiliarias pequeñas, que incluso tienen un solo proyecto. En otro sector de Lo Barnechea, añade Quevedo, se venden departamentos grandes o de "lujo", que tienen velocidades de venta menores, "lo que afecta los indicadores".

Quevedo concluye que "existe una alerta para proyectos que no han logrado posicionarse con un buen precio y una buena velocidad de venta, pero existen iniciativas que van sobre los índices de la comuna, que han generado buenos resultados".

El director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, sostiene que el desajuste entre la oferta y la demanda en Lo Barnechea "va a demorar en normalizarse al menos un par de años". Advierte que "los desarrolladores tendrán que tener cautela en iniciar nuevos proyectos mientras no se inicie el camino de la disminución de los meses para agotar stock ".

Precios no caen, pero sí hay rebajas

Si bien los precios "de pizarra" no bajan en Lo Barnechea, en el sector reconocen que hay más facilidades para el pago del pie y descuentos para venderlos.

Enrique Quevedo afirma que los valores de venta en esta comuna se han mantenido "relativamente estables y la tendencia es más bien al alza. Sin perjuicio de que los precios en UF por metro cuadrado pueden ser relativamente similares, hay que ver bien el tamaño del departamento, porque al final lo que influye son los precios absolutos".

Proyectan recuperación de Colina

Respecto a Colina -donde la oferta de casas bordea las 1.300 unidades-, hay dos sectores que están funcionando a una velocidad más lenta, explican en el rubro. Uno de ellos es Chamisero, donde la oferta que entró fue a más altos precios, en un mismo tiempo y superó a la demanda. Otra zona que influye negativamente en el indicador que exhibe Colina es Chicureo Norte, agregan.

Para Vicente Domínguez, el indicador que muestra Colina se explica por el menor dinamismo de ventas de casas en toda la Región Metropolitana, ya que los compradores se han dirigido a los departamentos. "Esta comuna se recuperará en sus ventas, pues prácticamente en la ciudad van quedando muy pocos espacios para casas de alto valor, las cuales siguen teniendo una cierta demanda", afirma.

 Valores aumentan

A diciembre pasado, los precios en la zona nororiente de la RM, incluida Lo Barnechea y Colina, subieron 2,4% anual, según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción.



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