Estudio de la UC e INCITI analizó los sectores que más se densifican, de distintos niveles socioeconómicos:
Falta de áreas verdes y lejanía del metro: los nudos críticos de ocho barrios de edificios en Santiago

Análisis comparó atributos que definen su calidad de vida y develó "tacos" para acceder a ascensores en zonas con muchos departamentos. En todos los casos se advierten pocos recintos y clubes deportivos.  

Manuel Valencia 

El reciente censo demostró que el Gran Santiago crece aceleradamente en altura. La zona céntrica de la capital fue la que más se expandió en los últimos 15 años, y de eso da cuenta la incesante construcción de edificios, que han transformado radicalmente el casco histórico, y a barrios más periféricos. Se estima que en menos de 10 años habrá cuatro veces más departamentos que casas en el Gran Santiago, lo que confirma un cambio de paradigma en la forma de habitar la ciudad.

Esta densificación tiene matices que se expresan en diversos niveles de calidad de vida que la ciudad entrega a sus habitantes. Así como Estación Central con sus "guetos verticales" evidenció los efectos adversos de edificios de más de 20 pisos, con departamentos de escasa superficie y un diseño que dejaba poco espacio para la intimidad y para áreas verdes y espacios recreativos, en La Dehesa se construyen otros de menor altura, pero muy lejanos del metro.

De estos contrastes da cuenta una inédita radiografía de barrios en altura, elaborada por el Instituto de Estudios Urbanos de la UC y la plataforma de Investigación Urbana e Inmobiliaria (INCITI). "Este análisis mira los indicadores más sofisticados que usa el mercado inmobiliario para medir los atributos de los barrios. Considera, además, la normativa de un plan regulador para saber, por ejemplo, cuánto se proyecta que crezca un barrio en altura", dice Magdalena Vicuña, investigadora del Instituto de Estudios Urbanos UC.

El análisis comparó ocho barrios que crecen en altura y representan diversas realidades socioeconómicas del Gran Santiago. Los vecindarios estudiados son tres de destino más laboral y servicios: Cerro Blanco, La Florida Central y La Dehesa Central. Otros tres residenciales mixtos: Santa Isabel, Lyon y Gran Avenida. Además, la investigación incluye a Pedro Fontova y Alameda-Estación Central.

Para contrastar los barrios, se consideraron diversos aspectos que definen sus niveles de calidad de vida, como la accesibilidad a servicios y áreas verdes. Se fijó el estándar de cinco cuadras (500 metros) como máxima de caminata para llegar a un área verde y de nueve cuadras (900 metros) para una estación de metro. Así, mientras en Alameda-Estación Central solo toma hasta cinco cuadras de caminata acceder al tren subterráneo, en La Dehesa Central y Pedro Fontova, el servicio no se alcanza caminando. En todos los barrios, además, se advierte un bajo nivel de clubes deportivos (0,03 m {+2} por habitante).

Marcelo Bauzá, arquitecto y socio fundador de INCITI, dice que llama la atención que las personas valoran la presencia de árboles, pero que este elemento no sea recogido por los proyectos o por como se promocionan. "Parece más importante que haya estacionamientos, pero es un buen negocio tener áreas verdes. Santiago, como estructura de base de ciudad, está bien, pero este análisis muestra que aún hay que humanizarlo", afirma.

Impacto
Los edificios que alojan a entre 60 y 300 familias reemplazan el espacio antes ocupado por hasta ocho casas.
 Mientras La Dehesa cuenta con más parques y mejores veredas, zona de Santa Isabel apenas tiene árboles

El barrio La Dehesa central tiene, por lejos, los mejores estándares urbanos, según la medición del estudio. Más de la mitad de la superficie del sector (58%) está cubierta por vegetación y el 80% de las veredas están en buen estado. Le sigue en el estándar el sector de Pedro Fontova, con 35% de cobertura vegetal y 75% de las veredas en buen estado. Luego, el barrio Lyon tiene 11% de árboles y plantas, con un 60% de veredas en condiciones satisfactorias.

En el extremo opuesto, el entorno de la calle Santa Isabel tiene un indicador de 0% árboles, lo que implica que si bien puede haber alguna especie plantada, su presencia es tan marginal que apenas alcanza a ser representativa en el estudio.

Magdalena Gil dice que si bien las torres están consolidadas en el sector de Santa Isabel, se puede trabajar en medidas para revertir el déficit. "En Nueva York se impulsó un incentivo normativo que establece que por cada metro cuadrado de espacio privado que se cede al público, se pueden entregar otros de constructibilidad. También hay medidas como los POPS (en inglés, espacios públicos que pertenecen a privados), que establecen espacios públicos en zonas como azoteas y espacios interiores de los edificios. En veredas, el sector de Gran Avenida arroja el peor desempeño, con apenas 20% de las zonas caminables en buen estado. Este estándar es uno de los que más valoran los habitantes de la ciudad, de acuerdo con un estudio elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción.

Por otra parte, el estudio también muestra qué sectores muestran mayor diversidad de usos, según la actividad predominante en el barrio. Esto, porque los habitantes cada vez valoran más poder resolver sus necesidades en la proximidad de sus viviendas. El más mezclado, según la medición, es La Florida, donde solo el 37% del uso es residencial, y hay más localización de equipamientos, desde malls a centros de salud. El más homogéneo y destinado al uso residencial es Gran Avenida, con un 84% de zonas dedicadas a casas y edificios y apenas 5% destinado a comercio y 11% a servicios.

Estación Central estará aún más recargada de edificios y Pedro Fontova tiene pocos proyectos

La investigación analizó los proyectos en venta de cada barrio, los que están proyectados, según los permisos de edificación obtenidos, y los que podrían edificarse, según las normas establecidas por los distintos planos reguladores, que fijan la altura o densidad de los proyectos habitacionales. De esa forma, se estableció que el barrio que anticipa una mayor densidad es el de Alameda-Estación Central . En la zona están construidas 36 torres que se popularizaron por la polémica de los llamados "guetos verticales". Ellas promedian 28 pisos de altura, con 477 departamentos que dan hogar a 1.300 personas. A ellas se agregan 31 edificios en proyecto que tienen un promedio de 29 pisos, con 543 departamentos. Otro barrio de alta densidad es Santa Isabel , donde hay 33 torres, con 17 pisos. A ellas se sumarán otras 12 con 13 pisos en promedio. En San Miguel , a los 31 edificios en venta, se añadirán 13 de similar altura.

En la otra vereda, Pedro Fontova solo tiene seis edificios en venta, con seis pisos de altura en promedio y 89 departamentos que albergan a 300 personas. En ese barrio no hay proyectos aprobados. A la zona le sigue La Dehesa , que tiene 34 edificios de nueve pisos en promedio en venta. A ellos se suman otros 23 de similares características.



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